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●.公簿等調査 ●.現地調査 ●.設備等調査 ●.法令上の制限調査 |
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| 先の受付の⑧依頼社宅へ訪問の約束した日時に面接と現地調査を行ないます。遠隔地で売主が現地調査に立ち会えない場合、物件の概要の事前確認になります。 売主と物件近隣の方との関係や物件に近隣からの配管がないか、廃材や木等が埋まっていないか、埋設物に関しても本人にしか解らない事も確認します。 公簿等の調査で得た情報も踏まえ真の所有者である事の確認の為、 事前に準備して頂いた書類の確認も行ないます。 登記事項証明書（登記簿）に記載されている事を確認できたら、住民票の取得、固定資産税評価証明書、登記済証（権利証）、印鑑証明書、電気、ガス、水道等の領収証等の確認を行ないます。 登記事項証明書に記載されている所有者は真の所有者である事を裏付けるために客観的な調査をし、売主と所有者が同じ人物か確認します。 依頼者のお話に裏を取る事は、相手に対して失礼な行為ではなく、プロとしての役割です。依頼者は不利益を恐れ話さない部分もありますので、スタートとして重要な確認になります。 売却理由についても再度お話を重ねます。 | |||||||||||||
| 現地の調査は原則として売主にも立ち会ってもらいましょう。 ●.土地 境界の確認から行ないます。境界標やペンキ等でポイントに印があるか、塀がある場合は境界線の内側か外側か、心積みか確認します。 境界は上空にも目を向け、越境していないか、されていないか確認します。木の枝や屋根等些細な事も書き留めておきます。 地下は目で見えませんので注意が必要です。境界付近の排水枡や給水の止水栓匡等位置を書き留めます。蓋を開けて中の配管がどの向きに走っているか確認できると更に良いですが、後に建築設備図面と照らし合わせて一致するか確認します。図面にない枡等は要注意です。 しかし、図面自体ない場合もありますので、近隣への聞取りも必要になってきます。 地盤の良否の確認は、地盤沈下が無いか、建築の際パイル（杭）は打ち込んだか、冠水は無いか、不発弾処理が近くで無かったか近隣を含め確認します。 交通量が多かったり、幅員の広い道路は止むを得ませんが、全面道路の幅員も図面とは別に現場を計ります。 ●.建物 公簿と現況の確認を行ないます。構造や間取り、面積、増改築、付属建築物の有無。確認申請書と間取りが異なることは多々あります。変更に伴い違反建築物でないか、既存不適格建築物でないか確認します。 違反だと役所等により是正命令が出て取り壊しや修繕が必要になるケースもあります。建築課からパトロール・カーが巡回していたり、怪しいと見受けられる間取りの建物には完了検査後に調査が入ったりします。 増改築の有無は聞取り調査の他にも、図面からも読み取りましょう。 ●.占有者の確認 建物が一戸建の場合でも、間貸し等の貸借が行なわれていないか確認します。第三者に貸している場合は、明け渡して引渡しをするのか、居抜きの状態で引き渡すのか確認します。 ●.付帯設備の確認 庭木や庭石等を含め建物内部の設備に関して、付けたままの売買か、撤去して売買するか売主と相談します。 後に水掛け論を防止するために、書面でチェックリストを作り売主と相談します。 また、エアコン等の設備はちゃんと動くか、売主に操作してもらい動作確認を行ないます。 この時、合わせて天井等シミがないかチェックしておきます。天井からの雨漏りや台風時にサッシの周辺からの滲みだしがないか確認します。 ＲＣの場合コンクリートにクロス直張りまたは、ベニヤを捨て張りしてクロスを張られたりしています。クロスに直接シミが出ず、床に水が溜まり染み付いていることもありますので、部屋ごとに上から下まで確認します。 ［余談］ 以前媒介物件の隣りで、現状有志の条件で契約したにも関わらず、売主は30tの庭石を撤去して、新居へ移設しトラブルが発生したそうです。 当然買主は契約違反を理由に戻して欲しいと相談したようですが、売主は受け入れずじまい、買主は結局泣き寝入りの状態だったようです。 裁判になった場合、業者も損害賠償の請求を受ける可能性もありますので注意が必要です。 ●.心理的瑕疵 対象物件の聞取り調査でやり難い、特に慎重を要する分野です。と、言うのは本物件内において過去に事件事故が無いかの確認です。 自殺や他殺、火事等があった場合、買主に話しておかないと引っ越し後近所等で噂として耳に入ったりします。 しかし、物件の価値を下げてしまうと言う思いから売主からの話しは殆んどありません。新聞やニュース等で知っていたり、近隣の聞取りの時に調査します。国交省のガイドラインでは重要な事項として説明を要する。 トラブル防止の為に売主に減額等、対応をアドバイスします。 | |||||||||||||
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